購(gòu)房合同中的不可抗力認(rèn)定論文
在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)會(huì)簽訂購(gòu)房合同,而在合同中會(huì)有關(guān)于不可抗力的規(guī)定。對(duì)于此條款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何規(guī)定? 下面為大家分享了購(gòu)房合同中的不可抗力認(rèn)定的論文，歡迎借鑒！
摘要：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中經(jīng)常出現(xiàn)關(guān)于“不可抗力”的條款糾紛，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者由于所站的立場(chǎng)不同對(duì)不可抗力的理解和詮釋也不一樣，如何能站在法律的角度結(jié)合客觀實(shí)際讓買(mǎi)賣(mài)雙方行使各自的權(quán)益是本文的主旨。
關(guān)鍵詞：商品房買(mǎi)賣(mài)合同；不可抗力；開(kāi)發(fā)商；免責(zé)條款
商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同�！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第八條交付期限“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生起____日內(nèi)告知買(mǎi)受人的：”對(duì)于此條款中的“不可抗力”，由于認(rèn)識(shí)和理解的角度不同，在實(shí)踐中購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商往往會(huì)由此發(fā)生爭(zhēng)議，引起糾紛。對(duì)于不可抗力，法律有明文規(guī)定。《民法通則》第153條和《合同法》第117條分別表述為：本法所稱的“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商就不可抗力的界定、表現(xiàn)形態(tài)的闡明和羅列予以認(rèn)真審查，防止開(kāi)發(fā)商對(duì)不可抗力作任意擴(kuò)大化解釋。
一、不可抗力的概念及范圍
所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。如地震、洪水、非典等。我國(guó)法律對(duì)不可抗力的范圍沒(méi)有具體規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)不可抗力包括：
1、自然災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害。這類不可抗力事件是由自然原因引起的，諸如臺(tái)風(fēng)、海嘯、地震、雷擊、旱災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、山體滑坡、泥石流、塌方、瘟疫等；
2、社會(huì)異常事件。如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、政策調(diào)整、政府禁令等。我國(guó)法律原則上認(rèn)可社會(huì)事件可以構(gòu)成不可抗力，但哪些社會(huì)事件構(gòu)成不可抗力，法律沒(méi)有做出明確的規(guī)定。在實(shí)踐中，當(dāng)事人在合同中可以約定社會(huì)事件的范圍，如果沒(méi)有約定明確的范圍，當(dāng)事人又對(duì)造成違約的原因是否構(gòu)成不可抗力發(fā)生爭(zhēng)議而致訴訟，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)該社會(huì)事件的性質(zhì)、具體案情來(lái)判斷其是否構(gòu)成不可抗力，并判定當(dāng)事人是否可以免責(zé)。
不可抗力是商品房預(yù)售合同履行中的法定免責(zé)條款，往往是預(yù)售方提出的預(yù)期交付房屋的一個(gè)重要理由。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中不可抗力是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立和履行合同過(guò)程中不能預(yù)見(jiàn)、不可抗拒的外來(lái)力量。是不受買(mǎi)賣(mài)雙方意志左右、支配并且影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同正常履行的自然現(xiàn)象和社會(huì)現(xiàn)象。一般說(shuō)來(lái)，不可抗力的構(gòu)成要件有4個(gè)：
1、不能預(yù)見(jiàn)。按大眾的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方在盡到了應(yīng)有的注意義務(wù)而仍不能預(yù)見(jiàn)，就具備不可抗力的主觀要件，不可抗力的事由要發(fā)生在履行期間，也就是在簽訂合同的時(shí)候不能預(yù)見(jiàn)。
2、不能避免。是指當(dāng)事人對(duì)事件的發(fā)生不能進(jìn)行控制。不可抗力的事由影響的法律主體是購(gòu)房合同簽訂的雙方，也就是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。
3、不能克服。是指當(dāng)事人對(duì)事件的發(fā)展及結(jié)果不能進(jìn)行控制。
、因果關(guān)系。不可抗力與造成合同不能或不能完全履行有因果關(guān)系才可以作為免責(zé)的事由。需要指出的是，不可抗力免責(zé)，需以上4個(gè)要件同時(shí)具備。如果造成逾期交房的理由符合上述4個(gè)條件，那么可以認(rèn)定該事由為不可抗力，可以免除開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此說(shuō)。對(duì)于購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”必須符合法律的明確規(guī)定，不能憑主觀臆想去推定。
在實(shí)踐中，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以“施工期間雨量大、天氣寒冷異常、民工返鄉(xiāng)潮”等等提出延期交房抗辯，若在合同中沒(méi)有特別約定，筆者認(rèn)為均不構(gòu)成不可抗力。因以上原因中氣候因素在一定條件下是可以預(yù)見(jiàn)的，并采用一定的防護(hù)措施是可以克服的，因此，不能認(rèn)定為不可抗力。建房過(guò)程中可能出現(xiàn)因民工返鄉(xiāng)、停工等因施工糾紛造成最終的遲延交房或者因第三方過(guò)錯(cuò)以及資金、原材料等方面出現(xiàn)不能控制的問(wèn)題在一定條件下可以作為不可抗力而免責(zé)理由。
在處理商品房銷(xiāo)售糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)抓住預(yù)售方能否預(yù)見(jiàn)、能否避免、人力能否控制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。例如，暴雨、停電、停水、停氣等不利因素影響工期進(jìn)展時(shí)，應(yīng)將其作為影響交房日期的一個(gè)因素加以考慮，而不能作為不可抗力要求延期履行合同。有法律規(guī)定，施工單位在工程施工過(guò)程中因暴雨、停電、停水、停氣等因素造成工期延誤的，則工期可以順延。應(yīng)該注意的是，此款只能約束工程承建方和開(kāi)發(fā)商，其內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商和承建方在約定工期時(shí)所考慮的因素。而購(gòu)房人不直接與承建方發(fā)生法律關(guān)系，無(wú)義務(wù)考慮此問(wèn)題。故此規(guī)定不能作為預(yù)售方對(duì)抗購(gòu)房人的理由。預(yù)售的開(kāi)發(fā)商不能以此免責(zé)。
在施工中遇到的困難和技術(shù)難題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見(jiàn)的，即使是不能克服的，那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣。市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開(kāi)發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見(jiàn)和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。
總之，不能將對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確、投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密、修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除開(kāi)發(fā)商本身理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
二、不可抗力的`免除責(zé)任和法律效力
根據(jù)《合同法》規(guī)定，違約的當(dāng)事人一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但有些違約行為因?yàn)橛刑厥庠蚨軌虮幻獬`約責(zé)任，不可抗力就是免責(zé)的原因之一。我國(guó)《合同法》第117條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的。根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱的不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況�！备鶕�(jù)法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的。根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或者全部免除責(zé)任。因此。因不可抗力發(fā)生導(dǎo)致合同不能履行時(shí)，可發(fā)生如下法律效果：
1、合同的解除。當(dāng)不可抗力事件發(fā)生，導(dǎo)致合同全部義務(wù)不能履行時(shí)，應(yīng)允許當(dāng)事人解除合同；
2、免除未履行合同的責(zé)任。不可抗力事件的發(fā)生，有時(shí)僅導(dǎo)致部分合同義務(wù)無(wú)法履行，且無(wú)履行的必要和可能，則產(chǎn)生免除未履行合同的責(zé)任的法律效果；
3、合同的變更。不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雖合同義務(wù)無(wú)法按約履行，但仍有履行的必要和可能的，不可抗力僅導(dǎo)致合同變更的法律效果；
4、延長(zhǎng)合同義務(wù)的履行期間。在許多情況下，不可抗力事件只是暫時(shí)地阻止合同的履行，并不導(dǎo)致合同完全、永遠(yuǎn)的不能履行，此時(shí)維持合同效力并延長(zhǎng)履行期限為較好的方式。
《合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明�！备鶕�(jù)上述法律規(guī)定：
1、不可抗力事件是否發(fā)生，必須在一定的期限內(nèi)以提供的有關(guān)證明為據(jù)；
2、構(gòu)成不可抗力免責(zé)的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方(開(kāi)發(fā)商)履行“及時(shí)通知對(duì)方”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定。否則。即使確實(shí)發(fā)生不可抗力事件，若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行“及時(shí)通知”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的義務(wù)，那么開(kāi)發(fā)商就不能依此免除其法律責(zé)任。所以，購(gòu)房者應(yīng)在合同中約定：“開(kāi)發(fā)商因不可抗力逾期交房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)自不可抗力發(fā)生之日起日內(nèi)告知購(gòu)房者并向購(gòu)房者提供政府有關(guān)部門(mén)不可抗力證明后方可憑此免責(zé)。”
此外，《合同法》中并沒(méi)有關(guān)于提供什么部門(mén)出具的“不可抗力證明”和不可抗力的自然事件達(dá)到何種程度才能構(gòu)成免責(zé)條件的規(guī)定，但是關(guān)于“不可抗力證明”的出具應(yīng)當(dāng)由不可抗力事件發(fā)生地的政府有關(guān)主管機(jī)關(guān)，這里所說(shuō)的主管機(jī)關(guān)必須是能夠?qū)Σ豢煽沽κ录龀稣f(shuō)明或證明的機(jī)關(guān)。如國(guó)家行為由做出作為的國(guó)家機(jī)關(guān)出具證明；自然事件由事件的分管部門(mén)(如：地震由地震局、火災(zāi)由消防局等)出具證明。只有這樣，該“不可抗力證明”才具有說(shuō)服力和證明力。因?yàn)檫@些政府主管部門(mén)不僅具備不可抗力事件的監(jiān)測(cè)體系、監(jiān)測(cè)設(shè)備。且具備監(jiān)測(cè)記錄的時(shí)間和持續(xù)影響程度的記錄。
最后，提醒購(gòu)房者的是開(kāi)發(fā)商所謂“非甲方(開(kāi)發(fā)商)所能控制(或克服)的因素”的規(guī)定不能作為不可抗力的約定，這是開(kāi)發(fā)商對(duì)不可抗力的擴(kuò)大解釋。因?yàn)榉情_(kāi)發(fā)商所能控制的因素是多種多樣的，既包括屬于不可抗力的范疇如國(guó)家、自然事件因素，也包括國(guó)家、政府依職權(quán)對(duì)違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售的查處行為及其他第三方責(zé)任的因素。而開(kāi)發(fā)商對(duì)于其他第三方責(zé)任因素造成合同不能履行或延遲履行的不能作為不可抗力予以免責(zé)。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第121條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決�！�
三、不可抗力是否可以在合同中約定
不可抗力是我們?cè)趯?shí)踐中不能按合同約定時(shí)間交付房屋時(shí)，而免除責(zé)任的首選條件。但是，并非只有“不可抗力”才能免除責(zé)任。根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，免責(zé)的范圍和情形大致有幾種，具體來(lái)說(shuō)，免責(zé)的范圍和情形主要包括：
1、因“不可抗力”而免責(zé)；
2、因法律特別規(guī)定而免責(zé)；
3、因?qū)Ψ酵耆宦募s而免責(zé)；
4、因合同中約定的條件出現(xiàn)而免責(zé)。第二種情形屬于法定免責(zé)。第三種情形實(shí)質(zhì)上是不安抗辯權(quán)的行使，比如按照施工進(jìn)度進(jìn)行分期付款的購(gòu)房合同中，如果開(kāi)發(fā)商在約定的期限內(nèi)，未達(dá)到或明顯不可能達(dá)到相應(yīng)的施工進(jìn)度，購(gòu)房人則可以拒絕付款，并且免責(zé)；相反，如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按期履約，購(gòu)房人未按期付款，開(kāi)發(fā)商則可以拒絕交房，并且免責(zé)。第四種情況屬于約定免責(zé)，主要看雙方在合同中的約定，合同雙方可以在合同中約定，在某些條件下可以不履行或中止履行合同義務(wù)，而不承擔(dān)責(zé)任。需要注意的是，這種約定根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在兩種情形下是無(wú)效的：
1、造成對(duì)方人身傷害的；
2、因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。
不可抗力在《民法通則》及《合同法》中有明文規(guī)定，是法定的免責(zé)事由。但有商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，根據(jù)合同自治的原則，對(duì)不可抗力的范圍仍可約定。不可抗力是法定免責(zé)條款，商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方在約定不可抗力條款時(shí)應(yīng)當(dāng)在法定范圍內(nèi)約定，如開(kāi)發(fā)商約定的不可抗力范圍超出法定范圍，則有可能構(gòu)成無(wú)效的免責(zé)條款：同時(shí)不可抗力作為免責(zé)條款具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外。一般來(lái)說(shuō)。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方可以將以下事件約定為不可抗力：
1、政府重大行為，如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等重大項(xiàng)目造成的交通管制、施工限制等。
2、特別異常的氣候條件，如風(fēng)暴、沙塵暴等惡劣天氣。在約定時(shí)一定需將惡劣程度約定明確。
3、市政配套設(shè)施規(guī)劃的批準(zhǔn)與配套安裝的延誤，如供水、供電、排水等設(shè)施的延誤。
4、拆遷工程中，因被拆遷人拒不拆遷造成的工程延誤等。
5、施工中碰到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決。
這里需要注意的是，并非雙方事先約定了免責(zé)條款，一方當(dāng)事人就可以坐等免責(zé)了，在免責(zé)情形出現(xiàn)時(shí)，提出免責(zé)的一方，還要盡如下義務(wù)：告知義務(wù)、補(bǔ)救義務(wù)、舉證義務(wù)。以非典時(shí)期商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)糾紛時(shí)的不可抗力為例予以說(shuō)明，即使因非典的緣故，購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)，但仍應(yīng)履行3項(xiàng)義務(wù)：
1，積極補(bǔ)救義務(wù)。當(dāng)事人有義務(wù)采取一切可能的有效措施，盡量避免或減少損失。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，交房期限一般都是由開(kāi)發(fā)商提出的，因此除了事后補(bǔ)救外。最好在確定此期限前。就充分考慮到各種影響交房的情況：對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在約定的交房期限將至?xí)r，應(yīng)事先對(duì)自己的時(shí)間做好安排，避免錯(cuò)過(guò)接收日期。
2，告知義務(wù)，即不能履行合同的一方應(yīng)及時(shí)電話或發(fā)函告知另一方。當(dāng)不可抗力及其他免責(zé)的條件出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人有義務(wù)及時(shí)通告對(duì)方當(dāng)事人，以使對(duì)方當(dāng)事人采取有效措施，避免或減少損失。這在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第八條留有空白，要求開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)因不可抗力延期交房時(shí)，及時(shí)告知購(gòu)房人的時(shí)限。
3，舉證義務(wù)，不能履行合同的一方應(yīng)提供相應(yīng)的證明，購(gòu)房者可以到公證處對(duì)因非典而隔離的事實(shí)予以公證，開(kāi)發(fā)商可到政府主管部門(mén)開(kāi)具有關(guān)證明。否則，一旦雙方因此發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，提出免責(zé)的一方又不能舉證，那么則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
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